【2026年最新】菊陽町・大津町の土地価格はどうなった？｜公示地価とTSMC関連需要、売却前に確認したいポイント
「菊陽町や大津町の土地価格が上がっていると聞いた」
「TSMCの進出で、うちの土地も高く売れるのでは？」
「実家の土地をそろそろ売ったほうがいいのだろうか？」
菊陽町・大津町で土地を所有されている方からすると、最近の土地価格の動きは気になるところだと思います。
実際、2026年の地価公示を見ると、菊陽町・大津町の公示地価は上昇しています。
ただし、ここで注意したいのが、
「公示地価が上がった＝自分の土地も同じ割合で高く売れる」ではない
ということです。
土地の売却価格は、場所だけでなく、道路、土地の形、地目、上下水道、都市計画区域、周辺の利用状況など、さまざまな条件によって決まります。
そこで今回は、2026年の公示地価を確認しながら、菊陽町・大津町で土地を売却する前に確認しておきたいポイントをまとめます。
1．2026年、菊陽町・大津町の公示地価はどうなった？
国土交通省が公表した「令和8年地価公示」は、2026年1月1日時点の標準地についての価格を示したものです。国土交通省は、地価公示について、一般の土地取引に対して指標を与える役割があると説明しています。
2026年の菊陽町・大津町について、国土交通省の公開データをもとにした市町村内の標準地平均を見ると、次のようになっています。
エリア2026年平均公示地価坪単価換算前年比菊陽町85,978円/㎡約28万4,200円/坪+6.9％大津町61,850円/㎡約20万4,500円/坪+11.5％熊本市165,392円/㎡約54万6,800円/坪+4.1％
菊陽町は9地点の平均で85,978円/㎡、大津町は4地点の平均で61,850円/㎡となっています。
ただし、この数字には住宅地だけではなく、菊陽町では商業地、大津町では商業地・工業地も含まれます。
例えば大津町では、2026年の公示地点4地点のうち、住宅地が2地点、商業地が1地点、工業地が1地点です。住宅地だけを見ると平均46,500円/㎡となるため、「大津町の土地は坪20万円」という単純な見方はできません。
公示地価は「あなたの土地の売却価格」ではありません
ここは非常に大切です。
公示地価は、あくまで標準的な地点についての公的な価格です。
実際の売却価格は、
土地の所在地
前面道路の幅員
接道状況
土地の形
高低差
上下水道の整備状況
用途地域
市街化区域・市街化調整区域
農地・山林などの地目
周辺の成約事例
住宅用地・事業用地などの需要
といった条件によって変わります。
そのため、
「公示地価×自分の土地の面積」＝売却価格
と考えるのは危険です。
土地を売る場合は、公示地価を参考にしながら、実際の取引事例や土地の個別条件を確認して査定する必要があります。
2．なぜ菊陽町・大津町の地価は上昇しているのか？
菊陽町・大津町の土地価格を考えるうえで、半導体関連投資は重要な要素の一つです。
JASMの熊本第1工場は2024年12月に量産を開始し、熊本県もその後の本格稼働を確認しています。
また、国土交通省の2026年地価公示の熊本県における価格形成要因の概要では、TSMC進出の波及効果を受けた菊陽町・大津町・合志市などについて、住宅地需要に一服感が生じ、上昇率が低下したとされています。一方で、菊陽町・大津町の住宅地は引き続き上昇しています。
つまり、2026年の状況を単純に、
「TSMCが来たから、これからも土地価格が急上昇する」
と考えるのは適切ではありません。
むしろ、
半導体関連投資をきっかけとした住宅需要や企業進出に加え、交通利便性、商業施設、熊本市へのアクセス、周辺の宅地開発など、複数の要因が土地価格に影響している
と考えるほうが現状に近いでしょう。
2026年は「上がっている」だけでなく「上昇の勢いを見る」時期
2025年の地価公示では、菊陽町の平均変動率は+12.4％、大津町は+11.3％でした。
それに対して2026年は、菊陽町+6.3％、大津町+5.6％という住宅地の変動率になっています。
これは、
「地価が下がった」という意味ではありません。
上昇は続いているものの、前年と比べて上昇幅が小さくなっているということです。
土地を売る側からすると、ここは重要です。
「これからも必ず大きく上がる」と期待して売却時期を決めるのではなく、現在の土地需要と自分の土地の条件を確認して判断することが大切です。
3．菊陽町では2026年に都市計画も変わっています
菊陽町の土地を売却する場合、2026年はもう一つ重要な変化があります。
2026年5月22日、熊本県による区域区分の変更により、菊陽町では原水駅周辺土地区画整理事業区域を含む約64.2haが新たに市街化区域へ編入されました。
これに伴い、用途地域の設定なども行われています。
これは土地所有者にとって重要なポイントです。
【注意】新たに市街化区域になったエリアの土地について
市街化区域への編入は、「住宅や店舗が建てやすくなる（原則として開発許可や農地転用のハードルが下がる）」という大きなメリットがある一方で、今後は固定資産税の評価額や税額が段階的に上がる可能性があります。また、インフラ整備の負担や、新しい用途地域に応じた建築制限（建ぺい率・容積率など）が適用されます。「昔から持っている土地だから」と古い情報で判断せず、最新の都市計画図や税額を必ず確認しましょう。
同じ菊陽町の土地でも、
「以前から市街化区域だった土地」
と
「今回新たに市街化区域へ編入された土地」
では、土地利用や今後の開発について確認すべき事項が異なる場合があります。
土地を売却する際には、現在の都市計画情報を確認することをおすすめします。
4．菊陽町・大津町の土地を売る前に確認したい4つのポイント
ここからが、実際に土地を売る方にとって特に重要な部分です。
4-1．農地・山林ではないか？
土地を売ろうと思ったとき、まず確認したいのが登記上の地目です。
例えば、宅地、田、畑、山林、原野などです。
【重要】農地を売却・転用する際の大前提
農地（田・畑）を住宅用地などとして勝手に売買・転用することは法律（農地法）で固く禁じられており、無断転用は罰則の対象となります。
特に注意したいのが**「農用地区域（いわゆる青地）」に指定されている農地です。青地の場合、原則として農地転用が認められないため、住宅などを建てるための売却が極めて困難になります。 土地を売却する前に、必ず役所の農業委員会や都市計画課へ赴き、「自分の農地がどの区分に該当し、転用可能な土地なのか」**を最優先で確認するようにしてください。
大津町では、農地を農地以外に転用する場合、農地法第4条・第5条による手続きが必要で、農業委員会を経由して許可を受ける制度になっています。農地を農地のまま売却する場合にも、農地法第3条の許可が関係します。菊陽町でも農地法関連の申請や、2026年度の農地転用許可申請の受付日が案内されています。
「農地だから安い」とは限りません
一方で、農地だから必ず価値が低いというわけでもありません。
土地の場所や道路、都市計画、周辺の土地利用などによって評価は変わります。
逆に、
「TSMCの近くだから、この田んぼも宅地として高く売れるはず」
と考えるのも危険です。
売却前に、その土地が何に使える土地なのかを必ず確認しておきましょう。
山林の場合も確認が必要
山林についても、道路の有無、車が入れるか、傾斜、造成の必要性、上下水道の引込み、開発規制などによって価値が大きく変わります。「山林＝坪単価が安い」と単純に考えるのではなく、将来の利用可能性を確認することが重要です。
5．接道義務・道路幅員も必ず確認する
土地を売るとき、意外と大きな差になるのが「道路」です。
建築基準法では、都市計画区域内で建築物を建てる場合、原則として敷地が4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
そのため、
前面道路が何mあるのか
建築基準法上の道路なのか
土地が道路に2m以上接しているか
私道なのか公道なのか
セットバックが必要なのか
を確認することが大切です。
例えば、見た目には道路があるのに、建築基準法上の道路として扱われていないケースもあります。
土地の価格を考えるとき、「100坪あるから高く売れる」とは限りません。道路条件が悪ければ住宅地としての利用に制限が生じますし、反対に面積が小さくても条件が良ければ高く評価されることがあります。
6．大きな土地は「国土利用計画法」の届出にも注意
土地を複数筆まとめて売却する場合は、国土利用計画法による届出が必要になることがあります。
熊本県の案内では、
市街化区域：2,000㎡以上
市街化区域を除く都市計画区域：5,000㎡以上
都市計画区域以外：10,000㎡以上
とされており、契約締結後2週間以内の届出が必要です。土地が複数筆に分かれていても、取得する土地の合計面積によって届出対象になる場合があります。
菊陽町では2026年5月に新たな市街化区域の編入が行われているため、過去の情報に頼らず、売却時点の最新の区域を確認して手続きを進めましょう。
7．古い土地ほど「境界」と「測量」を確認する
土地を売るときにトラブルになりやすいのが境界です。
特に、祖父母の代からの所有地、相続した土地、地積測量図が見当たらない土地、境界標が確認できない土地などは、一度確認しておくことをおすすめします。
買主から「境界を明確にしてから購入したい」と言われることが多いため、土地家屋調査士による測量が必要になる場合があります。売却を決めてから慌てるのではなく、早めに確認しておくと安心です。
8．菊陽町・大津町で土地査定をするとき、価格を左右するポイント
土地の価格は「坪単価」だけでは決まりません。同じ100坪の土地でも、次のような条件で評価が変わります。
査定で確認したいポイント一覧
土地の正確な所在地・面積・土地の形
前面道路の幅員・接道状況・公私道の別
上下水道の引込み状況
都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域・用途地域）
地目・農地転用の可能性・農用地区域の指定
高低差・擁壁の有無
境界確定・測量の有無
最寄り駅や主要道路へのアクセス、ハザードマップ上の位置
周辺の実際の成約事例
特に菊陽町・大津町では、半導体関連投資によって注目度が高まった地域と、それ以外の地域で土地需要が異なります。「菊陽町だから坪○万円」という一律な査定ではなく、土地そのものの条件を個別に確認することが不可欠です。
9．土地を売却するときの流れ
一般的には次のような流れになります。
不動産会社へ相談・査定：所在地、地目、道路などを確認し査定。
売却条件を決める：「高く売りたい」「早く売りたい」など方針を決定。
媒介契約：一般・専任・専属専任媒介から選択。
販売活動：ポータルサイトやホームページで買主を募集。
買主との条件交渉・売買契約：価格、引渡し時期、測量、農地転用条件などを合意のうえ契約。
決済・引渡し：残代金受領と所有権移転手続き。
10．売却時にかかる費用も忘れずに
土地を売却するときは、手元に残る金額を意識することが大切です。
主な費用として、仲介手数料、測量費、境界確定費用、抵当権抹消などの登記費用、売買契約書の印紙税、建物解体費、必要に応じた農地転用関係費用、譲渡所得に対する税金などがあります。
仲介手数料には法令上の上限があり、400万円を超える売買では「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が一般的な目安となります。
11．土地を売った後の「譲渡所得税」にも注意
土地を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対する税金がかかります。
基本的な計算式は、譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除 ＝ 課税譲渡所得 となり、所有期間によって税率が異なります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税・住民税（復興特別所得税含む概算） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
【注意】所有期間の判定と専門家への相談
不動産の所有期間は、単純に「買ってから5年経過したか」ではなく、「売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかどうか」で判定されます。例えば、2021年8月に取得した土地を2026年中に売却する場合、2026年1月1日時点では所有期間が5年以下となるため、原則として短期譲渡所得（税率39.63％）に該当します。
マイホームの3,000万円特別控除や相続に関する特例など、個別の状況によって適用できる控除が大きく異なるため、具体的な税額や特例の適用については、必ず事前に税務署や税理士などの専門家にご確認ください。
12．菊陽町・大津町の土地は、今売るべき？
2026年の公示地価を見る限り、菊陽町・大津町の土地価格は上昇しています。しかし、国土交通省の資料でも示されている通り、TSMC進出の波及効果を受けた地域では住宅地需要に一服感が生じ、上昇率が低下しています。
そのため、「まだ上がるから待つ」とも「今が最高値だから急いで売る」とも一概には言えません。
相続した土地をどうするか、固定資産税を払い続ける負担、管理の難易度、今後の利用予定なども含めて総合的に判断する必要があります。
13．まとめ｜菊陽町・大津町で土地を売る前に、この3つを確認しましょう
2026年の菊陽町・大津町は地価が上昇傾向にありますが、その数字だけで「自分の土地の価格」を決めつけることはできません。
土地を売却する前に、次の3つを必ず確認しましょう。
公示地価と自分の土地の価格を混同しない：実際の売却価格は個別の個別条件によって大きく変動します。
「TSMCだから高く売れる」と過信しない：半導体関連投資は重要ですが、需要の勢いや上昇率は変化しています。道路や用途、土地の形などの条件を冷静に見極めましょう。
売却前に「土地の素性」を徹底確認する：農地法上の制限（青地・白地）、接道、最新の都市計画（市街化区域の編入など）、境界・測量の有無を早めにチェックすることが失敗を防ぐカギです。
菊陽町・大津町の土地、「売るか迷っている」段階でもご相談ください
土地は、実際に売り出してみなければ価格が分からないものではありません。まずは「この土地なら、現在どのくらいの価格で売却を検討できるのか」を知ることから始めてみましょう。
特に菊陽町・大津町では、同じ町内でも土地の条件によって評価が大きく変わります。1社だけの査定にとどまらず、複数の不動産会社に相談し、査定の根拠や周辺の取引事例、測量・農地転用に要するコストまで確認してみることをおすすめします。
「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも構いません。まず土地の現在の価値と、売却する場合の課題を知ることが、後悔しない土地売却の第一歩です。
菊陽町・大津町をはじめ、熊本市・合志市・益城町など熊本県内の土地売却についても、お気軽にご相談ください。
