熊本で土地を買う前に知っておきたい市街化区域と市街化調整区域の違い

　熊本で土地探しをしていると、価格や面積、場所とあわせて「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。ただ、この2つは、何となく名前だけ知っていても、実際にどこがどう違うのかまでは分かりにくいものです。けれども、土地から家づくりを考える方にとって、この違いは非常に重要です。なぜなら、同じように見える土地でも、市街化区域か市街化調整区域かによって、建てやすさ、手続き、将来の見通しが大きく変わるからです。 

まず押さ

えたいのは、これは「用途地域」の話ではなく「区域区分」の話だということです

　最初に整理しておきたいのは、市街化区域と市街化調整区域は、用途地域そのものではないということです。都市計画では、まず「都市計画区域」という大きな範囲があり、その中で無秩序な市街地の拡大を防ぎ、計画的な市街化を図るために、市街化区域と市街化調整区域に分ける仕組みがあります。熊本市の公式案内でも、この区域区分制度が説明されており、そのうえで用途地域などの地域地区が定められていく流れになります。つまり、市街化区域・市街化調整区域は都市の骨格に関わる大きな区分で、用途地域はその中の土地利用ルールをさらに細かく見るためのものです。 

　この違いを理解していないと、「住居系の用途地域だから安心」と思っていた土地が、そもそも区域区分の考え方として別の制約を受けていた、という見落としにつながることがあります。実務ではまず、その土地がどの都市計画区域にあり、どの区域区分に入っていて、その上でどの用途地域がかかっているのかを順番に確認することが大切です。 

市街化区域は「すでに市街地」または「計画的に市街地にしていく区域」です

　国土交通省は、市街化区域について、すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域という考え方で整理しています。要するに、市街化区域は「これから住まいや都市機能を集めながら、街として整えていく前提のあるエリア」と理解すると分かりやすいです。道路、上下水道、公共施設、生活利便施設なども含めて、市街地としての整備が進められることが前提になりやすいため、一般の土地購入者にとっては、比較的家づくりをイメージしやすい区域といえます。 

　ただし、市街化区域だからといって、どこでも同じように家が建てやすいわけではありません。市街化区域の中でも、第一種低層住居専用地域のように低層住宅中心の落ち着いた街並みを想定する場所もあれば、準工業地域のように住宅以外の用途も混在しやすい場所もあります。つまり、市街化区域は「街として育てていく区域」ですが、その中でどのような街並みを想定しているかは、用途地域や建ぺい率・容積率、前面道路などを見ないと分かりません。市街化区域は入り口としては大事ですが、それだけで土地の良し悪しは決まりません。 

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です

　一方で、市街化調整区域は、国土交通省が市街化を抑制すべき区域と説明しているとおり、基本的には市街地を広げていくことを前提としていない区域です。言い換えれば、「これからどんどん宅地化していく区域」ではなく、無秩序な開発を抑えるために慎重な扱いがされる区域です。土地価格だけを見ると魅力的に見えることもありますが、そこに家を建てる、用途を変える、開発するという行為には、市街化区域とは異なる重みがあります。 国土交通省

この点は、一般の買主の方が最も誤解しやすいところでもあります。市街化調整区域にある土地でも、現に建物が建っていたり、売りに出ていたりすることはあります。しかし、それだけで「普通に住宅用地として使える」と考えるのは危険です。なぜなら、市街化調整区域では、開発そのものが制限されるのが基本であり、既存建築物の用途変更であっても、都道府県知事等の許可が必要とされる考え方が国土交通省から示されているからです。 

市街化調整区域で大切なのは「建てられるか」ではなく「どういう根拠で可能なのか」です

　土地探しの現場では、「この土地は調整区域だけど家は建てられます」と説明されることがあります。もちろん、個別事情によって建築や利用が認められるケースはあります。ただし、本当に大切なのは、単に建てられる・建てられないの二択で見ることではなく、どのような法的根拠や許可の考え方で成り立っているのかを確認することです。市街化調整区域では、例外や既存権利、既存建築物の扱い、許可の有無など、確認すべき前提が増えます。したがって、価格や場所だけで即決するより、まずは建築や用途変更がどのような整理になるのかを確認することが先になります。 

　これは実務的にかなり重要です。たとえば、今は建物が建っていても、建て替えや増改築、用途変更のときに同じように進められるとは限りません。土地購入時点では問題が見えにくくても、将来の建て替えや売却の場面で制約が表面化することがあります。つまり、市街化調整区域の土地は、現在の使われ方だけでなく、将来どのように扱えるかまで含めて見る必要があるということです。 

熊本で土地探しをするなら、熊本市だけでなく「熊本都市計画区域」という視点も持っておきたいところです

　熊本で土地探しをする場合、住所の感覚だけで見ていると、都市計画上のまとまりを見落としやすいことがあります。熊本市の公式ページでは、熊本都市計画区域は、熊本市（一部を除く）、合志市、菊陽町、益城町、嘉島町で構成されると案内されています。つまり、実際の生活圏や土地探しの範囲は行政境界だけで切れいに分かれるわけではなく、都市計画上も広域で一体的に考えられている部分があります。 

　この視点を持っておくと、熊本市内だけでなく、菊陽町や嘉島町、益城町などを含めて比較するときにも、「単なる郊外かどうか」ではなく、「どのような都市計画の枠組みの中で位置づいているか」を見やすくなります。土地価格が手ごろに見える場所ほど、区域区分の考え方を確認する意味は大きくなります。今後の街の伸び方や、インフラ整備、周辺利用の見通しにも関わるためです。 

市街化区域が向いている人、市街化調整区域を慎重に見るべき人

　一般論として、初めて土地から家づくりをする方、住宅ローンや建築スケジュールをなるべくわかりやすく進めたい方、将来の売却や建て替えまで含めて考えたい方には、市街化区域の土地の方が判断しやすい傾向があります。もちろん、その中でも用途地域や接道、ハザードマップなどの確認は必要ですが、都市として整備していく前提のある区域であるという点は、家づくりの見通しを立てやすくする要素になります。 

　一方で、市街化調整区域の土地は、価格だけで判断すると後で苦労しやすい側面があります。調整区域の土地そのものが悪いということではありませんが、そこには通常よりも確認事項が多く、許可や例外の整理が必要になる場合があります。したがって、調整区域の土地は「安いから候補にする」のではなく、「なぜこの条件で成り立っているのかを理解したうえで検討する」姿勢が大切です。 

まとめ

　市街化区域と市街化調整区域の違いは、単なる専門用語の違いではなく、土地の使われ方と将来の扱いやすさに関わる大きな違いです。市街化区域は、すでに市街地である、または計画的に市街化していく区域であり、家づくりの前提を比較的立てやすい区域です。一方、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、開発や用途変更に慎重な整理が必要になるのが基本です。 

　熊本で土地を買う前には、価格や面積だけでなく、その土地がどの都市計画区域にあり、どの区域区分に属し、その上でどの用途地域がかかっているのかを確認することが大切です。この順番で見るだけでも、土地の理解はかなり深まります。後悔の少ない土地選びをするためには、「家が建てられそうか」ではなく、「どのような前提でその土地が使えるのか」を丁寧に確認していくことが重要です。 

ご質問等ございましたら、お気軽にご相談ください。