1．熊本の土地探しで「買った後に気づく問題」が起きる理由

土地を探していると、

「この場所なら通勤に便利そう」

「この広さでこの価格ならお買い得」

「学校も近いし、周辺環境も良さそう」

と、つい土地そのものの価格や見た目に目が向きます。

もちろん、それも大切です。

しかし、土地は建物と違って、購入した後に簡単に交換することができません。

特に熊本で住宅用地を探す場合には、

• 水害や内水氾濫
• 地震や液状化
• 土地の高低差
• 擁壁
• 地盤
• 道路や上下水道
• 都市計画や建築制限

など、現地を見ただけでは分かりにくい部分を確認する必要があります。

そこで前編では、その中でも特に購入後の負担につながりやすい、

「災害リスク」
「地盤・造成」
「擁壁」

について、熊本で土地を探す人が知っておきたいポイントを整理します。

2．注意点①「川から離れているから大丈夫」とは限らない

熊本市では「内水氾濫」も確認したい

土地探しで最初に確認したいのが災害リスクです。

熊本市には、洪水だけではなく「内水氾濫」のリスクがあります。

内水氾濫とは、大雨が降った際に、下水道や水路などの排水能力を超えて雨水を排出できなくなり、雨水が地表にあふれる現象です。

つまり、

「大きな川のすぐ近くではないから大丈夫」

とは限りません。

熊本市は2026年6月、雨水出水浸水想定区域を公表しました。

この区域図では、最大規模の降雨として1時間153mmの雨を想定し、内水氾濫が発生した場合の浸水範囲、浸水深、浸水継続時間などを示しています。

ここは、熊本で土地を探している方にはぜひ知っておいてほしいポイントです。

ただし、ハザードマップにも限界があります

熊本市の雨水出水浸水想定区域は、下水道計画区域（雨水）が対象です。

また、河川が決壊したり、河川から水があふれたりする「外水氾濫」は、この雨水出水浸水想定区域には含まれていません。

そのため、

内水だけ確認すれば十分

ということでもありません。

熊本市の洪水ハザードマップなどとあわせて確認することが重要です。

さらに、熊本市自身も、浸水想定区域に指定されていない場所でも浸水が発生する可能性があると説明しています。ハザードマップは「安全・危険を断定する地図」ではなく、災害リスクを考えるための重要な資料として利用することが大切です。

3．地震・液状化も土地選びの段階で確認する

熊本で土地を探すなら、2016年の熊本地震を経験した地域だからこそ、地震についても確認しておきたいところです。

熊本市の地震ハザードマップでは、

• 立田山断層地震
• 布田川・日奈久断層帯地震
• どこにでも起こりうる直下の地震

などを想定した「揺れやすさマップ」や「地域危険度マップ」が公開されています。

また、液状化ハザードマップでは、地形区分やボーリング調査結果などをもとに液状化の危険度が示されています。

ここで注意したいのは、

「この地域だから安全」
「この地域だから危険」

と単純には判断できないことです。

同じ市内でも、土地の地形や造成の状況、地盤条件などによって状況は変わります。

そのため、土地の住所をハザードマップで確認したうえで、必要に応じて地盤調査などにつなげて考えることが大切です。

4．土地の「高さ」と「地形」も確認する

土地を見るとき、ぜひ現地で確認してほしいのが「高低差」です。

例えば、

• 道路より土地が低い
• 道路より土地が高い
• 隣地との高低差が大きい
• 敷地内に段差がある
• 敷地の一部だけ盛土されている

といった土地です。

見た目には、

「少し坂になっているだけ」

に見えるかもしれません。

しかし、住宅を建てる場合には、

• 盛土
• 切土
• 土留め
• 擁壁
• 排水
• 地盤改良
• 
  

などが関係する可能性があります。

つまり、土地価格だけを見て「安い」と判断するのではなく、

その土地を住宅として利用できる状態にするために、いくら必要なのか

を考える必要があります。

5．注意点②「土地が安いからお得」とは限らない

土地探しでありがちな失敗が、

「相場より安い土地を見つけたので、予算に余裕ができた」

と思って購入したところ、後から造成や外構などの費用が増えてしまうケースです。

もちろん、安い土地が悪いわけではありません。

大切なのは、

「土地価格」と「住宅完成までの総額」は別に考える

ことです。

例えば土地によっては、

• 擁壁工事
• 土地の造成
• 地盤改良
• 上下水道の引き込み
• 排水工事
• 外構工事
• 敷地の整地

などが必要になる場合があります。

6．国税庁の「宅地造成費」は工事見積もりではない

造成費を調べていると、国税庁が公表している「宅地造成費の金額表」を目にすることがあります。

例えば、国税庁の令和7年分・熊本県の宅地造成費の金額表には、整地費、伐採・抜根費、地盤改良費、土盛費、土止費などの金額が示されています。

ただし、ここは注意が必要です。

国税庁の宅地造成費の金額表は、実際の工事会社から出てくる見積金額そのものではありません。

これは、相続税などの財産評価において、一定の土地について宅地造成費を考慮するための基準です。

したがって、

「国税庁の基準で○万円だから、この土地の造成費も○万円」

と考えるのは適切ではありません。

実際の造成費は、

• 高低差
• 土地の形
• 道路との関係
• 擁壁の構造
• 重機の搬入条件
• 排水計画
• 造成面積
• 地盤の状態

などによって変わります。

購入前に施工会社などへ確認することが重要です。

7．注意点③「古い擁壁」は購入前に確認する

高低差のある土地で特に注意したいのが「擁壁」です。

擁壁とは、土砂の崩壊などを防ぐために設けられる壁状の構造物です。

問題なのは、古い擁壁を見ただけでは、

「この擁壁は安全なのか」

を判断できないことです。

確認したいのは、

• いつ造られたのか
• どのような構造なのか
• 建築・開発に関する手続きが行われているか
• 検査済証等の資料が残っているか
• 現在の状態に問題がないか
• 新しく建てる住宅との関係はどうか

などです。

熊本市でも、擁壁を含む工作物について確認申請の取り扱いが定められています。

ただし、「検査済証がない＝必ず家が建てられない」という単純な話ではありません。

土地の状況や擁壁の種類、築造時期、現在の建築計画などによって確認すべき事項が変わるため、個別に専門家へ確認する必要があります。

8．土地を見るときは「土地」だけを見ない

ここまでの話をまとめると、土地を見学するときには、

①土地そのもの
②周辺環境
③災害リスク
④建築可能性
⑤追加費用

の5つをセットで考えることが大切です。

例えば、

「日当たりが良い」

「道路が広い」

「土地が安い」

という魅力があっても、

「擁壁の改修が必要」

「造成費が高い」

「希望する建物が建てにくい」

ということになれば、土地選びの判断は変わってきます。

9．土地契約前に不動産会社と建築会社の両方に相談する

土地を購入する場合、不動産会社だけですべてを判断する必要はありません。

むしろ、

不動産会社＋建築士・ハウスメーカー・施工会社

で確認することが安心につながります。

不動産会社は、

• 権利関係
• 道路
• 法令上の制限
• 周辺環境
• 取引条件

などを確認します。

一方で、具体的な建物の配置や構造、地盤改良、造成方法などについては、建築士や施工会社などの専門的な判断が必要になる場合があります。

土地を契約する前に、

「この土地に希望する家が建てられるのか？」

を確認しておくことをおすすめします。

10．前編まとめ

熊本で土地を探すとき、価格や広さだけで判断するのはおすすめできません。

特に確認したいのが、

① 災害リスク

洪水だけでなく、熊本市では2026年に公開された雨水出水（内水）の浸水想定区域も確認しましょう。地震・液状化についても自治体のハザードマップを確認します。

② 造成・地盤

土地価格が安くても、造成や地盤改良などの費用が必要になる場合があります。

③ 擁壁

高低差のある土地では、既存擁壁について築造時期や構造、関連する資料などを確認しましょう。

そして何より、

「この土地はいくらなのか？」ではなく、
「この土地に家を建てて暮らすまでに総額いくらかかるのか？」

という視点を持つことが大切です。

次回の後編では、熊本で土地を探すときに見落としやすい、

「交通渋滞」
「学校区・通学路」
「市街化調整区域・用途地域などの建築制限」

について詳しく解説します。

土地は購入してから変更することが難しいからこそ、契約前の確認が大切です。