熊本で家を売るなら何から始める？
熊本で家を売るなら何から始める？査定・媒介契約・売却までの流れ
「実家をどうにかしたい」
「住み替えで今の家を売りたい」
「空き家になった家を売却したい」
そう思ったとき、最初に気になるのが、「何から始めればいいの？」ということではないでしょうか。
不動産の売却は、査定を受けて終わりではありません。
査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 売買契約 → 決済・引渡し → 税金の確認
という流れで進んでいきます。
この記事では、熊本で家を売るときの基本的な流れを、7つのステップに分けて分かりやすくご紹介します。
※実際の契約や税金、登記については、物件や売主の状況によって異なります。具体的な判断は、不動産会社や税理士、司法書士などの専門家にご確認ください。
熊本で家を売る全体の流れ
| STEP | やること |
|---|---|
| STEP1 | 売却前の準備 |
| STEP2 | 不動産会社に査定を依頼 |
| STEP3 | 媒介契約を結ぶ |
| STEP4 | 販売活動・内覧 |
| STEP5 | 売買契約 |
| STEP6 | 決済・引渡し |
| STEP7 | 税金・確定申告の確認 |
物件によって、売却までにかかる期間は大きく異なります。
「何か月で売れるか」だけではなく、どのような価格で、どのような方法で売るのかを考えることが大切です。
STEP1｜まずは家の状況を整理する
査定を依頼する前に、分かる範囲で家の状況を整理しておきましょう。
- 所有者は誰か
- 住宅ローンが残っているか
- 購入時期や建築年数
- リフォームや増築の有無
- 土地・建物に関する書類があるか
- 家族や共有者の間で売却について話ができているか
住宅ローンが残っていても、売却できる場合はあります。
一般的には、売却代金などでローンを完済し、決済時に抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
そのため、まずは金融機関に現在のローン残高を確認しておくと安心です。
STEP2｜不動産会社に査定を依頼する
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定
周辺の取引事例や土地価格、物件の面積、築年数などをもとに、おおよその価格を算出する方法です。
「まずは相場を知りたい」という方に向いています。
訪問査定
実際に物件を確認し、建物の状態や間取り、道路、日当たり、周辺環境などを踏まえて査定価格を検討します。
実際に売却を考える場合は、物件を見てもらったうえで相談することが大切です。
査定額だけで不動産会社を決めない
複数の会社に査定を依頼すると、それぞれ査定価格が違うことがあります。
「一番高い査定額を出した会社＝一番高く売れる会社」とは限りません。
「なぜこの価格なのか」
「どのような購入者を想定しているのか」
「どのような販売活動をするのか」
こうした点まで確認し、査定価格の根拠を聞いてみましょう。
STEP3｜媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
|---|---|---|---|
| 他社への依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自分で買主を見つける | 原則不可 | 可 | 可 |
| レインズ登録 | 義務 | 義務 | 任意 |
| 業務報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
どの媒介契約が合うかは、物件や売却事情によって変わります。
契約する前に、それぞれの特徴や販売方法について説明を受けておきましょう。
仲介手数料も確認しておく
売買が成立すると、不動産会社への仲介手数料が発生します。
通常の売買では、売買価格に応じて法律上の上限額が定められています。
また、800万円以下の宅地・建物については、一定の条件のもとで仲介手数料の特例があります。
古い実家や空き家などを売却する場合は、媒介契約を結ぶ際に仲介手数料についても確認しておきましょう。
STEP4｜販売活動を始める
媒介契約を結んだら、販売活動が始まります。
一般的には、次のような方法があります。
- レインズへの登録
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- 不動産会社のホームページへの掲載
- 購入希望者への紹介
- 内覧対応
- 価格や条件の交渉
売り出した後は、問い合わせや内覧の状況を確認しながら、必要に応じて価格や販売方法を見直します。
STEP5｜購入希望者が決まったら売買契約
購入希望者と価格や条件がまとまったら、売買契約を締結します。
契約前には重要事項説明が行われますので、内容をしっかり確認しましょう。
特に確認しておきたいのは、次のような項目です。
- 売買価格
- 手付金
- 引渡し時期
- 付帯設備
- 建物や土地の状態
- 契約不適合責任
契約不適合責任とは？
簡単にいうと、契約で説明・約束されていた内容と、実際の不動産の状態が違っていた場合に問題となる売主側の責任です。
雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合など、売主が知っていることは不動産会社に正確に伝えておくことが大切です。
なお、売主が個人なのか不動産会社なのか、また契約内容によっても責任の範囲は異なります。
STEP6｜決済・引渡し
売買契約が終わると、契約で決めた日に決済と引渡しを行います。
一般的には、
買主が残代金を支払う
↓
売主が物件を引き渡す
↓
所有権移転登記などを行う
という流れになります。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消します。
登記手続きは司法書士に依頼するケースが一般的です。
売却時には、仲介手数料のほか、印紙税や抵当権抹消に関する費用などが必要になる場合があります。
STEP7｜売却後の税金・確定申告を確認する
家を売却して利益が出た場合、その利益は原則として譲渡所得として課税の対象になります。
土地・建物の譲渡所得は、基本的に、
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
という考え方で計算します。
さらに、一定の特別控除が適用できる場合があります。
マイホームなら「3,000万円特別控除」を確認
自分が住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
以前住んでいた家や、相続した空き家についても、それぞれ一定の要件を満たせば特例の対象となる場合があります。
ただし、適用には細かな条件があり、特例を利用する場合には確定申告が必要です。
「税金がどのくらいかかるのか心配」という方は、売却を進める前に税理士などへ確認しておくと安心です。
まとめ｜熊本で家を売るなら、まずは相談から
熊本で家を売るときは、
- 家族・ローン・権利関係などを確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 販売活動を始める
- 購入希望者と売買契約を結ぶ
- 決済・引渡しを行う
- 必要に応じて確定申告をする
という流れで進んでいきます。
「売却を考えているけれど、何から始めればいいのか分からない」
「まだ売ると決めたわけではないけれど、売却について相談してみたい」
そんな場合でも、まずは不動産会社に相談してみることから始めてはいかがでしょうか。
売ると決める前に、現在の家の状況や売却方法、必要になりそうな費用などを整理しておくことで、その後の判断もしやすくなります。
「今の家を売るとしたら、何を準備すればいいのか」
「住宅ローンはどうなるのか」
「どのような売却方法があるのか」
分からないことがあれば、一つずつ確認していくことが、家を売るための最初の一歩です。
槙不動産株式会社では、熊本市を中心に、土地・戸建てなどの不動産売却についてご相談をお受けしています。
「家を売りたいけれど、何から始めればいいか分からない」
そんな段階でも、お気軽にご相談ください。
槙不動産株式会社
熊本市南区十禅寺2丁目4-1
TEL：096-274-3501