熊本市で不動産を売るなら必見！査定価格と売却価格の違い

「この家、いくらで売れるんだろう？」

不動産を売ろうと思ったとき、まず気になるのが「査定価格」ではないでしょうか。不動産会社に査定を依頼すると、会社によって提示される金額が数十万円、ときには数百万円単位で異なることがあります。

では、一番高い金額を提示してくれた会社に頼めば、一番高く売れるのでしょうか。実は、そうとは限りません。不動産売却では、査定価格と実際に売れる価格は必ずしも同じではないからです。

今回は、熊本市で土地や戸建てなどの不動産売却を検討している方に向けて、「査定価格」「売出価格」「成約価格」の違いや、不動産会社を選ぶときに確認したいポイントを分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 査定価格・売出価格・成約価格の違い
• 査定額が一番高い不動産会社を選ぶ際の注意点
• 熊本市で土地や戸建ての価格を判断するときのポイント
• 査定価格の根拠を確認する方法
• 不動産売却にかかる主な費用と売却前の準備

① 査定価格・売出価格・成約価格の違い

不動産売却を考えるとき、まず整理しておきたいのが、価格に関する3つの言葉です。査定価格、売出価格、成約価格は、それぞれ意味が異なります。

査定価格とは

査定価格とは、不動産会社が物件の特徴や周辺の取引事例などをもとに、「このくらいの価格で売却できる可能性がある」と判断した価格です。

査定では、主に次のような点を確認します。

• 周辺の不動産取引事例
• 土地の面積、形状、接道状況
• 用途地域や建ぺい率・容積率
• 建物の築年数、状態、リフォーム履歴
• 交通の利便性や周辺施設
• 購入希望者の需要や市場の動き

ただし、査定価格は将来の売買価格を保証するものではありません。同じ熊本市内で土地の面積が同じであっても、道路との接し方や土地の形、周辺環境などによって評価は変わります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格情報などを調べることができます。参考になる情報ですが、個々の物件の条件や取引事情によって実際の価格は異なります。

売出価格とは

売出価格とは、不動産を市場で販売するときに設定する価格です。広告や不動産情報サイトなどに掲載され、購入を検討する方が最初に目にする金額になります。

売主の希望や不動産会社の販売戦略、周辺の販売状況などを踏まえて決めます。購入希望者との価格交渉を想定して、査定価格より高めに設定する場合もあります。

ただし、最初の価格を高く設定すれば、必ず高く売れるというわけではありません。周辺の物件と比較して価格が高すぎると、問い合わせが集まりにくくなることもあります。

成約価格とは

成約価格とは、売主と買主が合意し、売買契約が成立した価格です。一般に、実際に売却できた価格を考えるうえで重要な数字になります。

② 一番高い査定額の会社を選ぶリスク

複数の不動産会社に査定を依頼したところ、提示された金額に大きな差があったとします。

• A社：2,700万円
• B社：2,900万円
• C社：3,200万円

この場合、「一番高い3,200万円を提示してくれたC社にお願いしたい」と考えるのは自然なことです。大切な不動産だからこそ、少しでも高く売りたいと思うのは当然でしょう。

しかし、査定額の高さだけで不動産会社を決める前に、確認しておきたいことがあります。

高い査定価格には根拠があるか

査定価格が高いこと自体が問題なのではありません。実際に、その価格で売却できる可能性がある物件もあります。

確認したいのは、「なぜ、その金額になるのか」という説明です。

• 近隣の成約事例と比べて、どのような違いがあるのか
• 土地の形状や道路条件をどう評価しているのか
• 建物の状態や築年数をどのように考慮しているのか
• 現在の市場で、その価格を想定できる理由は何か
• 売却までにどの程度の期間を想定しているのか

こうした説明がなく、金額だけが高く提示されている場合は、慎重に判断したほうがよいでしょう。

なお、宅地建物取引業法第34条の2第2項では、宅地建物取引業者が価格について意見を述べる際、その根拠を明らかにすることが定められています。査定価格について説明を受ける際は、根拠となる資料や説明を書面で確認すると、後から比較しやすくなります。

高く売り出しても、高く売れるとは限らない

例えば、周辺の取引状況などから2,800万円前後が検討の目安となる物件を、3,500万円で売り出したとします。

価格設定によっては、購入希望者が周辺の物件と比較した際に、割高だと感じてしまう可能性があります。その結果、問い合わせや内覧が少なくなり、販売期間が長引くことも考えられます。

売却が進まない場合、価格を見直す必要が出てくるかもしれません。値下げを重ねると、購入希望者から価格交渉を受けることもあります。

ただし、販売価格が高いからといって必ず売れ残るわけではありません。物件の希少性や立地、販売時期、購入希望者の状況などによって結果は変わります。

③ 熊本市の不動産価格を左右する条件

「熊本市内だから、このくらいの価格で売れるだろう」と、地域だけを基準に価格を判断することはできません。同じ区内や近隣地域であっても、物件の条件によって評価は変わります。

土地の条件による違い

土地を売却する場合、主に次のような条件が価格に関係します。

• 土地の面積や形状
• 前面道路の幅員や接道状況
• 道路と土地の高低差
• 用途地域、建ぺい率、容積率
• 上下水道などのインフラ整備状況
• 交通機関や学校、買い物施設への距離
• 災害リスクや建築のしやすさ

例えば、同じ面積の土地でも、道路に十分接している土地と、接道条件に課題がある土地では、利用方法や建築の可能性が異なる場合があります。また、土地の形状や高低差によって、購入後に必要となる工事費用が変わることもあります。

そのため、近くの土地が3,000万円で売れたからといって、自分の土地も同じ価格で売れるとは限りません。面積だけでなく、個別の条件を確認することが重要です。

建物の状態も価格に影響する

戸建て住宅の場合は、土地の条件に加えて、建物の築年数や状態なども確認します。

• 築年数や建物の維持管理状況
• 雨漏りや設備の不具合の有無
• リフォームや修繕の履歴
• 間取りや建物の広さ
• 駐車場の有無や使いやすさ

建物の状態によっては、土地を中心に評価する場合もあれば、建物の価値を含めて検討する場合もあります。築年数だけで一律に判断するのではなく、実際の状態を確認することが大切です。

熊本市の地価動向は参考情報の一つ

地価公示などの公的なデータは、不動産価格を考える際の参考になります。ただし、公示地価は特定の標準地について公表される価格であり、個々の土地の売却価格をそのまま示すものではありません。

熊本市内でも、中央区の市街地と北区・南区・西区などの地域では、立地や土地の利用状況、購入希望者の需要が異なります。同じ区内でも条件によって価格差が生じるため、市全体の平均値だけで個別の物件を評価することはできません。

地価の最新情報を確認する場合は、国土交通省の地価公示に関する情報などを参考にしながら、対象物件に近い地域のデータを確認しましょう。

災害リスクやハザードマップの確認

熊本市には、白川や緑川などの河川があり、地域によっては洪水や浸水などの災害リスクを確認する必要があります。

ハザードマップに示される情報は、買主が購入を検討する際の判断材料の一つになることがあります。ただし、浸水想定区域などに含まれるからといって、直ちに査定額が下がると決まるわけではありません。利便性や周辺環境、土地の条件なども含めて総合的に判断されます。

売却を考える際には、物件の所在地がどのような区域に該当するのかを確認し、査定時にどのように評価されているかを不動産会社に聞いておくとよいでしょう。

熊本市の防災情報やハザードマップは、熊本市公式ホームページから確認できます。

熊本地震以降の耐震性や地盤への関心

2016年の熊本地震を経験した地域では、建物の耐震性や地盤について気になる方もいらっしゃるでしょう。

特に築年数の古い戸建てを売却する場合は、建築時期や建物の状態、修繕履歴などを整理しておくことが役立ちます。耐震性について資料がある場合は、査定時に提示できるようにしておくと、購入希望者への説明にもつながります。

ただし、地震の影響や建物の状態は物件ごとに異なります。築年数だけで判断せず、個別の状況を確認することが大切です。

④ 査定価格の根拠と売却費用の確認方法

査定書では金額の根拠を確認する

査定を依頼したときは、「いくらですか？」だけでなく、「どうして、その金額になったのですか？」と聞いてみましょう。

例えば、次のような説明があるかを確認します。

• 近隣の成約事例と比較した説明がある
• 土地の形状や道路条件を踏まえて評価している
• 建物の状態や修繕履歴が考慮されている
• 売出価格と想定する成約価格の考え方が説明されている
• 売却活動の進め方や価格見直しの方針が示されている

査定書の金額だけを比較するのではなく、その金額がどのような情報をもとに算出されたのかを確認することが大切です。複数社の査定書があれば、根拠や販売方針を並べて比較しやすくなります。

不動産売却にかかる主な費用

不動産を売却するときは、売却価格のすべてが手元に残るわけではありません。物件や契約内容によって、さまざまな費用が発生する場合があります。

• 仲介手数料：不動産会社に仲介を依頼し、成約した場合に支払う手数料です。売買価格が400万円を超える場合の一般的な上限額の速算式は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。
• 測量費：土地の境界が明確でない場合などに、測量や境界確認が必要になることがあります。
• 登記関係の費用：抵当権抹消登記などが必要な場合、登録免許税や司法書士への報酬が発生することがあります。
• 税金：売却によって譲渡所得が生じた場合、条件に応じて所得税や住民税などがかかることがあります。

また、相続した空き家については、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、適用には対象となる建物や売却時期などの要件があるため、利用できるかどうかは個別に確認する必要があります。

売却後に手元に残る金額を考える際は、売却価格だけでなく、こうした費用や税金も含めて検討することが大切です。

⑤ 不動産売却を始める前に知っておきたいこと

まずは周辺の取引価格を調べる

自分の不動産がいくらくらいで売れそうなのかを考えるときは、過去の取引価格を調べることが一つの方法です。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格情報などを確認できます。

ただし、近隣で取引された価格をそのまま自分の物件に当てはめることはできません。面積、形状、接道状況、建物の状態、取引時期などが異なるためです。

周辺の取引価格を参考にしながら、自分の物件にはどのような特徴があるのかを整理しておきましょう。

売却の目的や希望時期を整理する

不動産を売る理由は、人によって異なります。住み替え、相続した実家の整理、使わなくなった土地の売却など、それぞれの事情によって希望する条件も変わります。

相談前に、次の点を整理しておくと、不動産会社との話し合いを進めやすくなります。

• いつごろまでに売却したいのか
• 希望する売却価格はいくらか
• 売却を急ぐ必要があるか
• 住宅ローンなどの残債があるか
• 相続登記や境界確認などの手続きが済んでいるか

すべてを決めてから相談する必要はありません。「まだ売るかどうか迷っている」「今の価格だけ知りたい」という段階でも、情報を整理することから始められます。

「高く売り出す」と「高く売る」は違う

高く売り出すというのは、販売開始時の価格を高く設定することです。一方、高く売るというのは、実際に買主との契約が成立したときの価格をできるだけ高くすることです。

売主にとって大切なのは、広告に掲載されている金額だけではありません。最終的にいくらで成約し、費用などを差し引いていくら手元に残るのかという点も重要です。

不動産会社を選ぶときは、査定価格だけでなく、売却の目的や希望時期を踏まえて相談できるかどうかも確認しておきましょう。

よくある質問

まとめ｜査定価格だけで不動産会社を選ばないことが大切

不動産を売却するとき、「できるだけ高く売りたい」と思うのは当然のことです。しかし、高い査定価格が、そのまま高い成約価格につながるとは限りません。

査定価格は売却の見込みを判断するための価格、売出価格は販売を開始する際の価格、成約価格は実際に契約が成立した価格です。この3つの違いを理解しておくことが、不動産売却を考えるうえでの第一歩になります。

また、熊本市内でも土地や建物の条件、周辺環境、需要などによって価格は異なります。近隣の取引価格を参考にしながら、査定価格の根拠を確認することが大切です。

金額だけで判断するのではなく、納得できる説明を受けながら、ご自身の事情に合った売却方法を考えていきましょう。