第7章｜山を持つときの「お金」と「制度」――購入前に確認すべき5つのポイント

① 固定資産税・維持コスト

山林にも固定資産税はかかります。ただし、評価額は売買価格とは別に市町村が算定し、山林の立地・樹種・林齢などによって大きく異なります。「いくらかかるか」は所管の市町村に確認するのが正確です。あわせて、森林組合への管理委託料、境界測量の費用など、年間のランニングコストを試算しておくことをおすすめします。「安い土地」と聞いて飛びついたものの、固定資産税と管理費で手放したくなる――そんな話は枚挙に暇がありません。

② 伐採には届出が必要（森林法）

森林の立木を伐採する場合、原則として事前に「伐採及び伐採後の造林の届出」を市町村に提出することが法律で義務づけられています。伐採が完了したときは状況の報告、伐採後の造林が完了したときも報告が必要です（林野庁「伐採および伐採後の造林の届出等の制度」）。「自分の山だから自由に切れる」わけではない、という点は押さえておきましょう。

③ 保安林の制限

水源涵養や災害防止などの目的で指定された保安林では、立木の伐採に都道府県知事の許可が必要になるなど、通常の森林より強い制限がかかります。禁伐（伐採禁止）や択伐（抜き伐り）に限定される区域もあり、原則としてキャンプ場や建物の開発には向きません（林野庁「保安林制度」）。購入候補の山が保安林に指定されていないかは、必ず確認すべき項目です。

④ 開発行為には林地開発許可（森林法第10条の2）

地域森林計画の対象となっている民有林で、1ヘクタールを超える開発（土地の形質変更）を行う場合は、都道府県知事の許可が必要です（太陽光発電設備を目的とする場合は令和5年4月1日以降0.5ヘクタール超が対象）（林野庁「林地開発許可制度」／栃木県／愛知県）。キャンプ場や小屋などの計画があるなら、「買ってから考えよう」ではなく、買う前からどの規模なら何ができるのかを行政・専門家に確認しておく必要があります。

⑤ 建築の可否

山林に建物を建てられるかは、都市計画区域の内外や市町村の条例、地盤、上下水道、接道条件などによってケースバイケースです。購入後に「小屋が建てられなかった」とならないよう、現地調査と行政確認が欠かせません。

なお、山林取引においても宅地建物取引業法のルールは適用されます。登記記録・面積・法令上の制限・保安林の指定等は重要事項説明の対象となり、「自然豊か」「安い」といった魅力だけを並べる広告は、誇大広告として規制されるリスクをはらみます。これは売る側の責任の問題でもあります。後編第11章で詳しく述べますが、「山ほど、買う前の確認が取引の質を決める物件」はありません。

第8章｜「手放す」「任せる」選択肢――森林経営管理制度と森林環境譲与税

このブログの読者には、逆の立場の「山を手放したい」「管理できなくて困っている」人もいるはずです。実は、近年は行政の制度が大きく動いています。その代表が森林経営管理制度と、財源となる森林環境税・森林環境譲与税です。

• 森林環境税は、令和6年度（2024年度）から国民一人あたり年額1,000円が個人住民税と併せて課税される国税です。
• その税収は森林環境譲与税として市町村と都道府県に配分され、間伐などの森林整備や、担い手の確保・人材育成、木材利用の促進などに充てられます（林野庁「森林環境税及び森林環境譲与税」）。
• 森林経営管理制度は、手入れの行き届いていない森林について、市町村が所有者から経営管理の委託（経営管理権の設定）を受け、林業経営に適した森林は地域の林業経営体へ、林業経営に適さない森林は市町村自身が管理するという制度です。さらに、共有者不明森林に関する特例も設けられ、市町村が登記簿や戸籍簿などの情報を基に不明な共有者を探索する仕組みが整えられています（林野庁「森林経営管理制度」）。

つまり、「自分では管理できない」山も、市町村に相談すれば制度の枠組みに乗せられる可能性があるということです。前編で見た「10ha未満の小さな所有者が87％」という構造の中で、この制度は特に小さな山の所有者にとってのセーフティネットになります。

山林を手放したい人こそ、まず「誰に相談すればいいか」を知っておいてほしい。

• まだ相続登記をしていない場合 → まず登記・権利関係の整理（後編第9章）
• 管理の担い手に困っている場合 → 市町村の林政担当課・森林組合へ
• 手放す（売却）方向の場合 → 山林の特性を理解した不動産会社へ

私たち不動産会社ができるのは、この最初の窓口になることでもあります。

第9章｜相続した山に気づいたら――相続登記の義務化と「放置のコスト」

親から山を相続した。しかし、自分は林業をしていない。場所もよく分からない。管理もできない。遠方に住んでいる。そんなケースは全国に数多くあります。

ここで注意したいのが、相続登記の義務化です。令和6年（2024年）4月1日から、不動産を相続で取得した人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務となりました（正当な理由がないのに怠ると過料の対象となります）。また、義務化前に相続した分（過去の相続）も対象となり、令和9年（2027年）3月31日までに登記を済ませる経過措置が設けられています（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」／政府広報オンライン）。

つまり、「相続したけれど何もしていない」状態をそのままにしておくと、登記料の負担・手続きの煩雑さが増すだけでなく、名義人が分からない「所有者不明森林」を生み（前編第2章の20万ha超の一部は、まさにこうして生まれます）、次の相続でさらに大きな問題になります。

山をそのまま放置して何年も経つのではなく、早い段階で「手放す・任せる・活かす」の方向性を決めることが、結果的に一番のコスト削減になるのです。特に2027年3月31日までに登記を済ませなければならない過去の相続分をお持ちの方は、今がまさに対応のタイミングです。放置のコストは、時間がたつほど金銭的にも手続き的にも膨らみます。

第10章｜だからこそ「山を買う」という選択肢を、上の空で語らない

山林の現状を知れば知るほど、「山なんて買わない方がいい」と思うかもしれません。しかし、私は逆だと思っています。山の現実を知った上で、山を買う人が増えてもいい。 そう考えています。

もちろん、誰にでもおすすめするわけではありません。

• 「安いから買う」――これは危険です
• 「キャンプがしたいから買う」――これだけでも十分とは言えません

後編でここまで読んでいただいた方には、もうお分かりだと思います。山を買うことは、その山を「どんな山として」受け取るかを決めることでもあります。購入前に確認すべきことは、前編・後編で触れてきた内容をまとめると、次の10項目になります。

1. その山で何ができるのか（目的との整合）
2. どのような管理が必要なのか、管理を委託できる事業体が地域にあるか
3. 車で入れるのか（林道・作業道の有無と状態）
4. 境界は分かるのか
5. 電気や水道はどうなのか
6. 建築できるのか
7. 伐採する場合にはどのような手続きが必要なのか
8. 保安林や林地開発許可などの法令上の制限はないか
9. 固定資産税や維持コストはいくらになりそうか
10. 将来的に売却できる可能性はあるのか

こうしたことを一つずつ確認した上で、「この山なら持ってみたい」と思える山を選ぶ。それが、本当の意味での「山を買う」ということではないでしょうか。確認事項が多いことを「面倒だ」と感じるか、「それだけ真剣に付き合う土地だ」と感じるか。山との相性は、実はここで決まります。

第11章｜私が不動産会社としてできること

では、山林を扱う不動産会社に何ができるのでしょうか。私は、大きく3つあると考えています。

① 山林の「出口」を作る

日本には「相続したけれど、山をどうしたらいいのか分からない」という人がいます。そんな人の山を、以下のような人へつなぐ仕組みです。

• 山を所有したい人
• 林業をしたい人
• 森林を適切に管理したい人
• 自然の中で事業をしたい人
• 地域で新しいことを始めたい人

山を必要としている人と、山を手放したい所有者をつなぐ。私には、これも不動産会社の役割だと思っています。

② 「山を持つ責任」まで説明する

山を売るだけなら簡単です。「自然豊かです」「広いです」「安いです」「キャンプにおすすめです」。そう言うだけなら、山の魅力だけを伝えることができます。でも、それでは不十分です。後編第7章で見たように、伐採の届出、保安林、林地開発許可、相続登記、固定資産税――山には山のルールがあるからです。

私は、山を持つことの責任まで説明してから買ってもらいたいと思っています。「買った後は自由に何でもできる土地」として山林を売るつもりはありません。むしろ「こういうことを確認してから購入してください」と説明することが大切だと思っています。これは、宅地建物取引業法の重要事項説明や誇大広告の規制に照らしても、当然の姿勢であるはずです。魅力だけを並べる山林広告が増えるほど、山林取引そのものへの信頼が損なわれる――私たちはそう考えています。

③ 山を守る人と、山を持つ人をつなぐ

そして、もう一つ。不動産会社だけで山を守ることはできません。林業の専門家が必要です。森林組合も重要です。行政との連携が必要になる場合もあります。場合によっては、測量や境界確認などの専門家も必要になります。

山を持つ人。山を管理する人。木を使う人。山を活用する人。そして、その山を次の世代へつなぐ人。そうした人たちをつなぐこと。そこに、これからの山林不動産の役割があるのではないでしょうか。

第12章｜熊本で「山を買いたい」「山を手放したい」と考えている方へ

熊本には豊かな森林があります。県の資料によれば、森林面積は約46万ha（令和4年3月31日現在で約45.9万ha）で、土地利用面積に占める森林の比率は約62％に達します（林野庁・都道府県別森林率（令和4年3月31日現在）／熊本県林業統計要覧）。人工林率も全国でも上位で、スギ・ヒノキの資源が豊富な地域です。

阿蘇周辺、上益城、山都町、御船町、甲佐町、宇城地域――熊本県内でも、地域によって山の特徴はまったく違います。阿蘇周辺は火山性地形と草原に囲まれた里山、山都町・上益城方面は比較的まとまった人工林と林業の歴史を持つ地域、宇城地域は都市圏へのアクセスと里山が共存する地域と、一言で「山林」といっても中身は千差万別です。

同じ「山林」でも――

• 人里からの距離
• 道路からの入りやすさ
• 地形・傾斜
• 樹種・樹齢
• 面積
• 境界の明確さ
• 林道・作業道の有無
• 水の状況
• 周辺の土地利用
• 法令上の制限（保安林、地域森林計画など）
• 林業としての利用可能性

――によって、価値は大きく変わります。だから私は、「山林なら何でもいい」という探し方はおすすめしません。逆に言えば、自分の目的に合った山を探すことができれば、山林はとても面白い不動産です。

キャンプをしたい。自然の中で過ごしたい。林業に関わってみたい。将来の資産として持ちたい。子どもや孫に残したい。森林を守る側になりたい。そんな人にとって、山を所有するという選択肢は、もっと知られてもいいのではないでしょうか。

第13章｜まとめ｜山は「安い土地」ではない。「時間」を引き受ける土地

山林の価格だけを見ると、「こんなに広い土地なのに、なぜこんなに安いの？」と思うことがあります。しかし、山の価値は単純な面積や坪単価だけでは測れません。そこには、何十年、何百年という時間があります。

• 植えられた木が成長する時間
• 人が山を手入れしてきた時間
• 地域の人が山と暮らしてきた時間
• そして、これから誰かが引き継いでいく時間

だからこそ私は、山を「安い土地」として売るのではなく、「これからどう付き合っていくかを考える土地」として紹介したいと思っています。

前編では、日本の山に「伐る時期を迎えた資源」がありながら「使われていない」現実を見ました。後編では、その山を持つためのお金と制度、手放す・任せる選択肢を見てきました。山を買うことは、確かに簡単ではありません。でも、難しいからこそ、きちんと調べる価値があります。

そして、「放置される山」から「誰かが責任を持って管理する山」へ。そのきっかけを作ることができるのも、また事実です。これまで山に興味がなかった人が「小さな山を一つ持ってみよう」と思う。森林組合に相談してみる。森林の状態を確認する。必要な管理をする。将来的には木材として利用する。あるいは、自分の子どもや孫に引き継ぐ。そんな所有者が一人、また一人と増えていけば、山との関わり方そのものが変わっていくかもしれません。

「この山を自分が引き継いでみたい」と思える山に出会えたなら、それは単なる土地購入とは少し違った意味を持つのではないでしょうか。

よくある質問（FAQ）

Q1. 山を買うのに資格や条件はありますか？ 特別な資格は必要ありません。ただし、購入前に伐採・開発・建築などに関する法令上の制限（森林法、保安林、林地開発許可など）を確認することが重要です。地域森林計画の対象となる民有林では1ha超の開発に知事の許可が必要になるなど、宅地とは異なるルールがあります（後編第7章参照）。

Q2. 山林の固定資産税はいくらですか？ 評価額は市町村が算定するため、立地・樹種・林齢などによって大きく異なります。「いくらになるか」は購入前に所管の市町村へ確認することをおすすめします。あわせて、森林組合等への管理委託料などランニングコストの試算も重要です。

Q3. キャンプ場にできますか？ できる可能性はありますが、規模によって林地開発許可（森林法第10条の2）が必要になる場合があります。1ha超の開発は都道府県知事の許可が必要です。購入前に計画と照らし合わせて行政・専門家に確認しましょう。

Q4. 小屋を建てられますか？ 山林にどれだけの建物が建てられるかは、都市計画区域の内外や条例、地盤、接道、上下水道などによります。現地調査と行政確認なしに「建てられる」とは言えません。この点も購入前の必須チェック項目です。

Q5. 山の木を伐採するのに許可は必要ですか？ 森林の立木を伐採する場合は、原則として事前に「伐採及び伐採後の造林の届出」を市町村へ提出することが森林法で義務づけられています。保安林では知事の許可も必要です。

Q6. 管理は全部自分でやらないといけませんか？ いいえ。森林組合などの林業事業体に施業を委託する方法、森林経営計画を委託先が立てる方法、さらには市町村の森林経営管理制度に相談する方法もあります。「一人で全部」は不要です（前編第2章・後編第8章参照）。

Q7. 遠方にある相続した山があります。どうすればいいですか？ まず相続登記の状況を確認しましょう。相続登記は2024年4月から申請が義務化され、過去に相続した分も2027年3月31日までの経過措置があります。その上で「手放す・任せる・活かす」の方向性を、不動産会社や市町村、森林組合に相談するのが近道です（後編第9章参照）。

Q8. 山林を購入するときの費用の目安は？ 土地代に加えて、登記費用・仲介手数料・測量費（境界が不明瞭な場合）・固定資産税・管理委託料などがかかります。山林ごとに条件が異なるため、物件ごとの見積もりで確認するのが確実です。

Q9. 将来、売却できますか？ 売却は可能ですが、宅地と比べて需要が限られるため、買い手が見つかるまでの時間や価格の条件は異なります。「出口」まで見据えた上で購入を検討するのが現実的です。境界が明確で、管理の履歴が残っている山は、相対的に売却しやすい傾向があります。